Rendite einer Eigentumswohnung berechnen

Im Exposé steht eine Zahl. Meist steht dort „3,6 % Rendite“, manchmal auch mehr, und sie klingt ordentlich. Das Problem ist nicht die Zahl selbst, sondern was sie weglässt: die Kaufnebenkosten, die laufende Bewirtschaftung, die Finanzierung über Jahrzehnte und die Steuer. Rechnet man das dazu, sieht dieselbe Wohnung oft anders aus, als das Exposé vermuten lässt.

Dieser Artikel zeigt dir die vollständige Rechnung, in vier Ebenen, mit einem durchgerechneten Beispiel. Am Ende weißt du, welche Zahl du wirklich brauchst, bevor du kaufst.

Warum die Zahl im Exposé fast immer zu hoch ist

Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument. Die dort genannte Rendite ist in der Regel die Bruttomietrendite, bezogen auf den reinen Kaufpreis. Sie fällt bewusst vorteilhaft aus, weil sie zwei Dinge ignoriert, die dich echtes Geld kosten: die Kaufnebenkosten beim Erwerb und die laufenden Kosten im Betrieb. Beide senken deine tatsächliche Rendite spürbar.

Das ist kein Vorwurf an den Verkäufer, sondern der Normalfall. Deine Aufgabe als Käufer ist, die Rechnung selbst zu Ende zu führen.

Die vier Ebenen der Rendite

Rendite ist kein einzelner Wert. Sie baut sich in vier Schritten auf, und jeder Schritt bringt dich näher an die Wahrheit.

1. Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die gröbste Kennzahl und der Ausgangspunkt:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Bei 10.800 € Jahreskaltmiete und 300.000 € Kaufpreis sind das 3,6 %. Diese Zahl taugt für einen ersten Vergleich zweier Objekte, mehr nicht. Sie sagt nichts darüber, was der Kauf tatsächlich kostet und was am Monatsende übrig bleibt.

2. Die Kaufnebenkosten gehören dazu

Der Kaufpreis ist nicht dein Einsatz. Dein Einsatz ist der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, und die sind in Deutschland erheblich:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (etwa Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
• Maklerprovision: wo sie anfällt, liegt der Käuferanteil meist bei etwa 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.

In Summe landest du schnell bei 8 bis 12 % des Kaufpreises. Rechnest du diese Beträge in die Basis ein, also in die Gesamtinvestition statt nur den Kaufpreis, fällt die Bruttorendite im Beispiel bereits von 3,6 % auf 3,2 %. Welcher Satz für dein Bundesland gilt, steht im Detail in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten nach Bundesland.

3. Nettomietrendite: was der Betrieb kostet

Als Vermieter trägst du Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst: die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage und das Risiko, dass die Wohnung zeitweise leer steht oder die Miete ausfällt. Die umlagefähigen Betriebskosten zahlt der Mieter und bleiben außen vor. Die nicht umlagefähigen musst du selbst abziehen.

Als grober Anhalt für die Instandhaltung dient die Peterssche Formel; in der Praxis rechnet man je nach Alter und Zustand mit einigen Euro pro Quadratmeter und Jahr. Ziehst du diese laufenden Kosten von der Kaltmiete ab und teilst durch die Gesamtinvestition, erhältst du die Nettomietrendite. Sie ist die erste Zahl, die annähernd ehrlich ist.

4. Eigenkapitalrendite, Finanzierung und Steuer

Kaufst du finanziert, verändert der Kredit das Bild in beide Richtungen. Der Hebel kann deine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen. Doch die Annuität aus Zins und Tilgung übersteigt in den ersten Jahren oft die Nettomiete. Dann zahlst du monatlich zu, obwohl die Wohnung „rentabel“ aussieht.

Zuletzt kommt die Steuer, und sie wirkt hier ausnahmsweise zu deinen Gunsten. Von den Mieteinnahmen darfst du die Schuldzinsen, die Abschreibung (AfA) und die Werbungskosten abziehen. Abgeschrieben wird dabei nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden. Die lineare Gebäude-AfA beträgt 2 % pro Jahr für Bestandsgebäude ab Baujahr 1925, 2,5 % für ältere und 3 % für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist zusätzlich eine degressive AfA von 5 % auf den Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Ergibt sich unterm Strich ein steuerlicher Verlust, senkt er dein zu versteuerndes Einkommen. Die Ersparnis hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab (bis 42 %, mit Reichensteuer 45 %). Die Details stehen im Beitrag zur AfA bei Vermietung.

Ein Rechenbeispiel

Dieselbe Wohnung, einmal vollständig durchgerechnet. Annahmen: 300.000 € Kaufpreis, 900 € Kaltmiete im Monat, Kaufnebenkosten nach dem NRW-Satz, 80 % Finanzierung (240.000 € Darlehen) zu 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung, AfA rund 5.000 €, Grenzsteuersatz 42 %.

Aus „3,6 % im Exposé“ werden im ersten Jahr rund 240 € Zuzahlung pro Monat. Gleichzeitig baust du über die Tilgung 4.800 € Eigenkapital auf, und mögliche Miet- und Wertsteigerungen sind noch gar nicht berücksichtigt. Die Wohnung ist damit nicht automatisch ein schlechtes Investment. Aber sie ist ein anderes, als die eine Zahl im Exposé nahelegt.

Was eine einzelne Renditezahl nicht zeigt

Der entscheidende Punkt: Eine Momentaufnahme aus Jahr 1 entscheidet nichts. Ob sich ein Objekt trägt, zeigt sich erst über die Haltedauer, wenn die Miete steigt, die Restschuld sinkt, die Zinsbindung ausläuft und irgendwann ein Verkauf ansteht. Ein negativer Cashflow am Anfang kann sich in einen positiven verwandeln; ein schön aussehender Kauf kann durch eine teure Anschlussfinanzierung kippen.

Genau deshalb reicht keine Prozentzahl. Was du brauchst, ist eine Prognose über die gesamte Haltedauer, mit deinen eigenen, eher vorsichtigen Annahmen. Eine Immobilie, die sich nur mit optimistischen Annahmen schönrechnen lässt, ist keine Investition, sondern eine Wette.

Häufige Fehler

Die drei teuersten Denkfehler in der Reihenfolge, in der sie passieren: die Kaufnebenkosten weglassen und sich dadurch zu reich rechnen; die nicht umlagefähigen Kosten und die Instandhaltungsrücklage vergessen; und die Finanzierung mit optimistischen Zins- und Tilgungsannahmen rechnen, statt eine realistische Anschlussfinanzierung einzuplanen.

Rechne es durch, bevor du kaufst

Diese vier Ebenen von Hand in einer Tabelle zu pflegen ist möglich, aber fehleranfällig. Ein falscher Bezug, und die Zahl stimmt nicht mehr. Kalkuro liest die Eckdaten aus dem Exposé aus und füllt die vollständige Rechnung vor: Kaufnebenkosten nach Bundesland, Bewirtschaftung, Finanzierung, AfA und Steuer, dazu eine Prognose über die Haltedauer und einen Deal-Score aus fünf Kennzahlen.