AfA bei Vermietung: linear oder degressiv

Die Abschreibung ist der Posten, der eine vermietete Immobilie steuerlich erst tragbar macht. Sie ist ein Aufwand, der dir kein Geld aus der Tasche zieht, denn du hast den Kaufpreis längst bezahlt. Trotzdem senkt sie jedes Jahr dein zu versteuerndes Ergebnis. Genau das verwandelt einen negativen Cashflow im ersten Jahr oft in einen steuerlichen Verlust, der dir Geld zurückbringt.

Bei Neubauten hast du seit 2024 die Wahl zwischen zwei Methoden. Welche mehr bringt, entscheidet sich vor allem in den ersten Jahren.

Warum nur das Gebäude abgeschrieben wird

Abgeschrieben wird die Abnutzung, und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb darfst du nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. Beim Kauf einer Eigentumswohnung teilst du den Kaufpreis also in Gebäude und Boden auf; nur der Gebäudeteil, zuzüglich der anteiligen Kaufnebenkosten, bildet die Bemessungsgrundlage der AfA.

Diese Aufteilung ist kein Detail: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr kannst du abschreiben. Das Finanzamt akzeptiert eine sachgerechte Aufteilung, keine beliebige.

Die lineare AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent

Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr denselben Prozentsatz der ursprünglichen Bemessungsgrundlage ab. Der Satz hängt vom Alter des Gebäudes ab:

• 3,0 % für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023
• 2,0 % für Gebäude mit Baujahr ab 1925
• 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden

Ein Neubau-Gebäudeanteil von 300.000 € ergibt bei 3 % also 9.000 € Abschreibung pro Jahr, über rund 33 Jahre.

Die degressive AfA: 5 Prozent auf den Restwert

Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % pro Jahr, aber nicht auf die ursprüngliche Basis, sondern auf den jeweiligen Restwert. Die Abschreibung ist im ersten Jahr am höchsten und wird danach jedes Jahr kleiner. Du darfst später auf die lineare Methode wechseln, sobald sie mehr bringt.

Der Unterschied über die Jahre

Dasselbe Neubau-Gebäude (300.000 € Gebäudeanteil), beide Methoden nebeneinander:

Was das steuerlich bringt

Die degressive Methode zieht die Abschreibung nach vorn. Im ersten Jahr schreibst du 6.000 € mehr ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das 2.520 € mehr Steuerersparnis, sofort. Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Vorsprung auf rund 30.400 € mehr Abschreibung, also etwa 12.760 € frühere Steuerentlastung.

Der Haken: Es ist ein Timing-Vorteil, kein Gesamtvorteil. In den späteren Jahren dreht sich das Bild, weil die degressiven Beträge immer kleiner werden. Über die gesamte Nutzungsdauer schreiben beide Methoden denselben Betrag ab: den Gebäudewert. Der Wert liegt allein darin, die Entlastung früher zu haben. Und früh ist sie am meisten wert: genau dann, wenn dein Cashflow durch die hohe Anfangstilgung negativ ist. Wie diese Ebenen zusammenspielen, zeigt der Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung berechnen.

Welche Methode passt zu dir?

Die degressive AfA lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein qualifizierender Neubau, ein hoher persönlicher Grenzsteuersatz und ein früher Liquiditätsbedarf. Trifft eines davon nicht zu, etwa weil du eine Bestandsimmobilie kaufst, bleibt die lineare AfA der Weg. Für Bestandsobjekte ist sie ohnehin die einzige Option.

Bestandsobjekte: das Restnutzungsdauer-Gutachten

Beim Bestand ist der typisierte Satz allerdings nicht zwingend. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darfst du statt der 2 oder 2,5 % nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben, wenn diese kürzer ist. Aus einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren werden so 4 % im Jahr statt 2 %, die jährliche AfA verdoppelt sich also.

Nachweisen musst du das mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes. Die Finanzverwaltung hatte dafür enge Formvorgaben gemacht, unter anderem einen öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Dieses BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Seitdem gilt wieder der Maßstab des Bundesfinanzhofs: zulässig ist jede Darlegungsmethode, die im Einzelfall Rückschlüsse auf die technische Abnutzung, die wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen erlaubt (BFH vom 28. Juli 2021, IX R 25/19).

Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer reicht dabei nicht, das Gutachten muss auf die Verhältnisse deines Objekts eingehen (BFH vom 23. Januar 2024, IX R 14/23). Ob dein Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Kläre sie vor der Steuererklärung mit deinem Steuerberater.

Rechne beide Methoden durch

Kalkuro bildet die Aufteilung in Gebäude und Boden ab und rechnet die AfA nach deiner gewählten Methode in die Steuer- und Cashflow-Prognose über die Haltedauer ein, linear oder degressiv, pro Objekt umschaltbar.