Der Kalkuro Deal-Score

Der Score ist ein gewichteter Durchschnitt aus fünf Kennzahlen deiner Berechnung.

• Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis.
• Nettomietrendite: dieselbe Rechnung nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten, bezogen auf deine Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
• Eigenkapitalrendite: dein jährlicher Vermögenszuwachs, also Wertsteigerung, Tilgung und Cashflow nach Steuern zusammen, im Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital.
• Cashflow operativ: was nach Miete, Bewirtschaftung, Zins und Tilgung monatlich übrig bleibt, vor Steuern.
• Cashflow nach Steuern: derselbe Cashflow, einschließlich der Steuerwirkung deines Grenzsteuersatzes.

Cashflow nach Steuern und Eigenkapitalrendite fließen in der Standardgewichtung doppelt so stark ein wie die Bruttomietrendite oder der operative Cashflow.

Jede der fünf Kennzahlen bekommt eine Ampelfarbe: grün, wenn sie über deinem oberen Schwellwert liegt, gelb im mittleren Bereich, rot darunter. Der Gesamtscore hat eine vierte Stufe: ab 70 Punkten gilt er als gut (grün), ab 45 als knapp (gelb), ab 35 als verbesserbar (orange), darunter als kritisch (rot).

Die Grenzwerte für grün und gelb sind Vorgaben, keine festen Regeln. Du kannst sie in den Einstellungen für jede der fünf Kennzahlen einzeln ändern. Standardmäßig gilt zum Beispiel bei der Bruttomietrendite: ab 5 % grün, ab 4 % gelb, darunter rot. Änderst du die Schwellen, rechnet der Deal-Score automatisch mit deinen eigenen Werten.

Ist der Score nicht grün, rechnet Kalkuro aus, ab welchem Kaufpreis dein Objekt mit deinen Annahmen im grünen Bereich läge. Mit kostenlosem Konto siehst du zusätzlich, welche Miete oder welcher Eigenkapitalanteil dafür nötig wäre. Dabei wird immer nur ein Wert verändert, alle anderen Eingaben bleiben, wie du sie eingetragen hast. Die Zahlen sind eine Rechenhilfe — keine Bewertung des Objekts und keine Kaufempfehlung. Ob eine höhere Miete am Markt und rechtlich erreichbar ist, musst du selbst prüfen.