Kaufnebenkosten nach Bundesland

Der Kaufpreis ist nicht dein Einsatz. Zwischen 8 und 12 % kommen beim Immobilienkauf obendrauf. Geld, das nicht in der Wohnung steckt, sondern in Steuer, Notar und Makler. Diese Kaufnebenkosten sind der erste Posten, den die Rendite im Exposé unterschlägt, und der größte Einzelbetrag darin ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Dieser Artikel zeigt, woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland 2026 ist und was das konkret ausmacht.

Woraus die Kaufnebenkosten bestehen

Drei Posten machen den Löwenanteil aus:

• Grunderwerbsteuer: der größte und der einzige, der stark schwankt. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland.
• Notar und Grundbuch: bundesweit einheitlich geregelt, zusammen rund 1,5 bis 2,0 %.
• Maklerprovision: nur wenn ein Makler beteiligt ist; der Käuferanteil liegt meist bei etwa 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.

Ohne Makler landest du also bei rund 5 bis 8,5 %, mit Makler bei 8 bis 12 %.

Grunderwerbsteuer: alle 16 Bundesländer 2026

Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis in Bayern deutlich weniger als in Nordrhein-Westfalen.

Die Sätze bewegen sich: Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt, Bremen zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht, Sachsen und Hamburg bereits 2023 angehoben. Prüfe vor dem Kauf den tagesaktuellen Satz beim Finanzministerium deines Landes. Hier steht der Stand 2026.

Notar und Grundbuch

Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich und richten sich nach dem Kaufpreis. In Summe kannst du mit rund 1,5 bis 2,0 % rechnen. Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland Pflicht. Dieser Posten fällt immer an.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses das Prinzip der geteilten Provision: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte. In der Praxis zahlst du als Käufer damit meist etwa 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Kaufst du ohne Makler, entfällt der Posten ganz. Das ist der Hebel mit dem größten Spielraum.

Rechenbeispiel: 300.000 € in NRW und in Bayern

Allein die Grunderwerbsteuer macht zwischen beiden Ländern 9.000 € Unterschied, bei identischem Kaufpreis. Das ist Eigenkapital, das du entweder mitbringst oder finanzierst.

Warum die Kaufnebenkosten deine Rendite drücken

Kaufnebenkosten sind verlorenes Kapital in dem Sinn, dass sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Zahlst du 36.210 € Nebenkosten, ist die Wohnung am nächsten Tag nicht 336.210 € wert, sondern weiterhin rund 300.000 €. Diesen Betrag musst du über die Haltedauer durch Miete und Wertentwicklung erst wieder einspielen. Genau deshalb gehören die Kaufnebenkosten in die Basis jeder Renditeberechnung. Wie das im Detail wirkt, zeigt der Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung berechnen.

Ein Teil der Nebenkosten ist bei Vermietung immerhin steuerlich relevant: Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Sie wirken also über die AfA über viele Jahre, nicht als Sofortabzug.

In der Kalkuro-Kalkulation fließen die Kaufnebenkosten vereinfachend vollständig in die AfA-Basis ein, das folgt dem zugrunde liegenden Kalkulationsmodell. Für deine Steuererklärung ist die anteilige Zuordnung maßgeblich.

Rechne die Nebenkosten automatisch

Kalkuro setzt die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes automatisch ein, sobald du das Objekt anlegst, und rechnet Notar, Grundbuch und Makler in die Gesamtinvestition ein, die Basis für jede weitere Kennzahl.