Was Exposés verschweigen

Ein Exposé hat eine Aufgabe: verkaufen. Es ist kein neutrales Datenblatt, sondern ein Verkaufsdokument, und es zeigt die Zahlen im günstigsten Licht. Das ist legitim. Zum Problem wird es erst, wenn du die eine große Zahl aus dem Exposé für deine Kaufentscheidung nimmst, statt sie zu prüfen.

Dieser Artikel zeigt, was ein typisches Exposé weglässt und wie du die Lücken füllst.

Die eine Zahl, die fast immer drinsteht

Wenn ein Exposé eine Rendite nennt, ist es in aller Regel die Bruttomietrendite, bezogen auf den reinen Kaufpreis. Sie ist die höchste Zahl, die sich ehrlich darstellen lässt, weil sie alles ausklammert, was nach dem Kauf kommt. Für einen ersten Vergleich taugt sie. Als Grundlage für eine Kaufentscheidung nicht.

Was das Exposé nicht zeigt

Die Posten, die den Unterschied machen, tauchen im Exposé selten oder gar nicht auf:

• Die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 % des Kaufpreises. Dieses Geld erhöht den Wert der Wohnung nicht, du musst es erst wieder einspielen. Details dazu im Beitrag zu den Kaufnebenkosten nach Bundesland.
• Die nicht umlagefähige Bewirtschaftung. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und das Risiko von Leerstand oder Mietausfall trägst du selbst.
• Die Finanzierung. Die Annuität aus Zins und Tilgung übersteigt in den ersten Jahren oft die Nettomiete. Aus einer Wohnung, die auf dem Papier rentiert, wird dann ein monatliches Minus.
• Die Steuer. AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten verändern das Ergebnis, in beide Richtungen.
• Der Zustand. Ein aufgeschobener Sanierungsstau, eine alte Heizung oder ein niedriger Energiestandard kosten nach dem Kauf real Geld. Der Energieausweis verrät mehr als die Objektfotos.

Das ist kein Betrug, sondern Arbeitsteilung

Der Verkäufer stellt sein Objekt vorteilhaft dar. Das ist sein gutes Recht und der Normalfall in jedem Markt. Deine Aufgabe als Käufer ist die andere Hälfte: die vorteilhafte Zahl in eine vollständige Rechnung zu übersetzen. Wer das nicht tut, kauft die Geschichte des Exposés, nicht das Objekt.

Ein einfacher Test: Frag bei jeder Renditeangabe, worauf sie sich bezieht. Auf den Kaufpreis oder auf die Gesamtinvestition? Vor oder nach Bewirtschaftung? Vor oder nach Steuer? Je nach Antwort steht dieselbe Wohnung mit 3,6 % oder mit einem monatlichen Minus da.

Der Energieausweis: das ehrlichste Blatt

Wenn ein Dokument im Exposé selten schönt, dann der Energieausweis. Er ist Pflicht, standardisiert und schwer zu frisieren. Deshalb lohnt der erste prüfende Blick nicht den Fotos, sondern dieser Seite.

Achte auf drei Dinge. Erstens die Effizienzklasse von A+ bis H: Sie zeigt in einem Buchstaben, wie teuer das Heizen wird und wie groß der energetische Nachholbedarf ist. Zweitens die Art des Ausweises. Ein Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung, ein Verbrauchsausweis nur auf dem Verhalten der Vormieter und ist damit weniger aussagekräftig. Drittens das Baujahr der Heizung, oft der teuerste einzelne Posten der nächsten Jahre.

Eine schlechte Effizienzklasse ist kein Ausschlusskriterium, sondern ein Preisargument. Was energetisch nachzurüsten ist, gehört als Kostenposten in deine Rechnung und als Rabatt in deine Verhandlung. Gesetzliche Vorgaben zum Heizungstausch können den Handlungsdruck zusätzlich erhöhen.

Drei Fragen, die Klarheit schaffen

Bevor du in die Zahlen gehst, bringen drei Fragen an Verkäufer oder Verwalter oft mehr als eine Stunde Rechnen:

• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage, und sind Sonderumlagen beschlossen oder absehbar?
• Wann wurden Dach, Fenster und Heizung zuletzt erneuert?
• Gibt es Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die künftige Kosten auslösen?

Die Antworten stehen selten im Exposé, entscheiden aber über deine echten Kosten der nächsten Jahre.

Die Gegenrechnung

Die Lücken zu füllen ist keine Kunst, nur Fleißarbeit. Du brauchst die Kaufnebenkosten deines Bundeslandes, die nicht umlagefähigen Kosten, deine Finanzierung und deine Steuerdaten. Wie diese Ebenen zusammenspielen, zeigt der Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung berechnen Schritt für Schritt.

Lass die KI das Exposé lesen

Kalkuro dreht den Spieß um. Du lädst das Exposé als PDF oder Foto hoch, die KI liest die Eckdaten aus, inklusive Energiewerten und erwähnter Sanierungen, und füllt die vollständige Rechnung vor. Aus dem Verkaufsdokument wird so eine ehrliche Kalkulation, die du nur noch mit deinen eigenen Zahlen anpasst.