Rechne, bevor du kaufst

Die meisten Fehlkäufe entstehen nicht aus schlechten Objekten, sondern aus guten Gefühlen. Ein schöner Grundriss, eine nette Lage, ein freundlicher Verkäufer, und schon rückt die Rechnung in den Hintergrund. Dabei ist sie das Einzige, was dich vor einem teuren Irrtum schützt. Dieser Text ist kein Rechenweg, sondern das Prinzip dahinter.

Die Zahl vor dem Gefühl

Ein Objekt zu mögen ist kein Argument. Die Frage ist nicht, ob dir die Wohnung gefällt, sondern ob sie sich trägt. Diese beiden Dinge haben wenig miteinander zu tun, und wer sie verwechselt, kauft eine Emotion und finanziert sie über dreißig Jahre.

Rechnen heißt hier: den Kaufpreis um die Kaufnebenkosten ergänzen, die laufenden Kosten ehrlich ansetzen, die Finanzierung über die Zinsbindung hinaus denken und die Steuer weder schön- noch wegrechnen. Erst dann steht eine Zahl da, auf die du dich stützen kannst. Wie dieser Weg im Detail aussieht, zeigt der Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung berechnen.

Konservativ heißt nicht pessimistisch

Konservativ zu rechnen wird oft mit Schwarzmalerei verwechselt. Das Gegenteil ist der Fall. Konservative Annahmen sind kein Misstrauen gegen das Objekt, sondern Respekt vor der Zukunft, die niemand kennt. Du rechnest mit einer realistischen Mietsteigerung statt mit der bestmöglichen, mit einer Rücklage für den Fall, dass etwas kaputtgeht, und mit einer Anschlussfinanzierung, die auch bei höheren Zinsen trägt.

Wenn ein Objekt unter vorsichtigen Annahmen funktioniert, funktioniert es wahrscheinlich auch in der Wirklichkeit. Wenn es nur unter optimistischen Annahmen funktioniert, ist es keine Investition, sondern eine Wette.

Was du nicht ausrechnest, bezahlst du später

Jeder Posten, den du in der Kalkulation überspringst, verschwindet nicht. Er taucht später wieder auf, als Sonderumlage, als Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung, als Steuernachzahlung oder als Leerstand, den keine Rücklage abfedert. Die Rechnung vor dem Kauf ist die einzige, die dich noch nichts kostet. Jede spätere kostet echtes Geld.

Genau deshalb lohnt es sich, die unbequemen Zahlen zuerst anzusehen, nicht zuletzt. Was ein Exposé dabei gern übergeht, steht im Beitrag Was Exposés verschweigen.

Die vier unbequemen Annahmen

Konservativ zu rechnen heißt vor allem, vier Annahmen ehrlich zu setzen, die man gern beschönigt:

• Die Mietsteigerung. Rechne mit einer moderaten Entwicklung, nicht mit der Fortschreibung der besten Jahre.
• Die Instandhaltung. Setze eine Rücklage an, die zum Alter des Gebäudes passt, nicht die niedrigste, die die Rechnung noch trägt.
• Die Anschlussfinanzierung. Nimm an, dass der Zins nach der Zinsbindung höher liegt als heute, und prüfe, ob das Objekt das aushält.
• Der Leerstand. Kalkuliere Zeiten ohne Miete ein, auch wenn du sie nicht erwartest.

Trägt sich ein Objekt unter diesen vier Annahmen, hast du eine belastbare Grundlage. Trägt es sich nur ohne sie, kennst du wenigstens dein eigentliches Risiko.

Die Entscheidung bleibt bei dir

Eine ehrliche Rechnung nimmt dir die Entscheidung nicht ab, sie macht sie nur redlich. Zahlen ersetzen kein Urteil über Lage, Timing und die eigene Lebensplanung. Aber sie sorgen dafür, dass dieses Urteil auf Boden steht und nicht auf Hoffnung. Das ist der Unterschied zwischen investieren und wetten.

Das Prinzip in einem Werkzeug

Kalkuro ist um diesen Gedanken herum gebaut. Es zwingt keine Zahl zu Schönheit, sondern zeigt sie so, wie sie ist, mit Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuer über die volle Haltedauer. Du entscheidest weiterhin selbst. Aber du entscheidest auf einer ehrlichen Grundlage.