Der Kaufpreisfaktor

Nach der Rendite ist der Kaufpreisfaktor die Zahl, die Kapitalanleger am häufigsten nennen. Er sagt in einer einzigen Zahl, wie teuer ein Objekt im Verhältnis zur Miete ist. Das macht ihn nützlich für den schnellen Vergleich und gefährlich, wenn er die einzige Zahl bleibt.

So rechnest du den Kaufpreisfaktor

Der Faktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Bei 300.000 € Kaufpreis und 10.800 € Jahreskaltmiete ergibt das einen Faktor von 27,8. Anders gesagt: Du zahlst das 27,8-Fache einer Jahresmiete. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite, er beschreibt dieselbe Sache aus der anderen Richtung.

Ein niedriger Faktor bedeutet eine höhere Rendite, ein hoher Faktor eine niedrigere.

Was der Faktor über die Lage verrät

Der Faktor ist auch ein Preisschild für die Lage. In gefragten Großstädten sind hohe Faktoren normal, weil viele Käufer um wenige Objekte konkurrieren und dafür eine niedrige laufende Rendite in Kauf nehmen. In München liegen die Faktoren oft bei 30 und mehr. In strukturschwächeren Lagen sind die Faktoren niedriger und die Renditen höher, dafür trägst du ein größeres Risiko bei Mietausfall und Wertentwicklung.

Zwischen diesen Polen liegt die eigentliche Arbeit. Im Rhein-Main-Gebiet oder in Teilen von Nordrhein-Westfalen findest du je nach Stadt und Mikrolage sehr unterschiedliche Faktoren, und zwei Objekte mit demselben Faktor können völlig verschieden gut sein.

Warum der Faktor allein nicht reicht

Der Faktor kennt nur zwei Größen: Preis und Miete. Alles andere blendet er aus.

• Er ignoriert die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland 8 bis 12 % obendrauf legen.
• Er sagt nichts über den Zustand, den Sanierungsstau oder den Energiestandard.
• Er berücksichtigt weder deine Finanzierung noch die Steuer, also das, was am Ende deinen Cashflow bestimmt.
• Er trifft keine Aussage über die Zukunft: Ein Faktor von 20 in einer schrumpfenden Region kann schlechter sein als ein Faktor von 28 in einer wachsenden.

Ein niedriger Faktor ist also kein Gütesiegel. Er ist ein Hinweis, dem du nachgehen musst, kein Ergebnis.

Zwei Objekte, gleicher Faktor, verschiedene Qualität

Ein Beispiel zeigt, warum der Faktor allein täuscht. Zwei Wohnungen kosten je 250.000 € und bringen 10.000 € Jahreskaltmiete. Beide haben also den Faktor 25 und damit rechnerisch 4 % Bruttorendite.

Objekt A liegt in einer gefragten Lage, ist gepflegt, hat eine gut gefüllte Rücklage und die Energieklasse C. Objekt B liegt in einer schwächeren Lage, hat einen sichtbaren Sanierungsstau, eine dünne Rücklage und die Energieklasse G.

Auf dem Papier sind beide gleich. In der Rechnung nicht. Objekt B braucht absehbar rund 30.000 € für Sanierung und eine neue Heizung. Rechnet man diese in die Investition ein, steigt der effektive Faktor auf 28, die Rendite fällt entsprechend. Dazu kommen ein höheres Mietausfallrisiko und eine schwächere Wertentwicklung. Dieselbe Zahl im Exposé, zwei völlig verschiedene Investments.

Der Faktor sagt dir, was ein Objekt kostet. Er sagt dir nicht, was es wert ist.

Fünf Kennzahlen statt einer

Genau deshalb bewertet Kalkuro ein Objekt nicht an einer Zahl, sondern fasst fünf Kennzahlen zu einem Deal-Score von 0 bis 100 zusammen, der Kaufpreisfaktor ist eine davon. Die anderen bilden Cashflow, Rendite und Finanzierung ab, gemessen an Schwellen, die du deiner Anlagestrategie anpassen kannst. Aus fünf halben Wahrheiten wird so ein Bild, das trägt. Mehr dazu unter Deal-Score.