Immobilie in Österreich als Kapitalanlage

Wer im DACH-Raum investiert, schaut irgendwann über die Grenze. Die Mechanik einer Kapitalanlage ist in Österreich dieselbe wie in Deutschland: Kaufpreis, Miete, Kosten, Finanzierung, Steuer. Die steuerlichen Details unterscheiden sich aber genug, um die Rechnung zu verändern. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Unterschiede.

Beim Kauf: Grunderwerbsteuer und Grundbuch

In Österreich gilt ein einheitlicher Satz. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises, dazu kommt die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 %. Anders als in Deutschland gibt es keinen Flickenteppich aus 16 Landessätzen, die zwischen 3,5 und 6,5 % schwanken. Rechnest du die Vertragserrichtung durch einen Notar oder Rechtsanwalt hinzu, liegen die Nebenkosten in Österreich in einer ähnlichen Größenordnung wie in einem günstigen deutschen Bundesland.

Bei der Vermietung: die AfA

Der auffälligste Unterschied liegt in der Abschreibung. In Österreich schreibst du ein vermietetes Wohngebäude mit 1,5 % pro Jahr ab, was einer Nutzungsdauer von rund 66,7 Jahren entspricht. In Deutschland sind es 2 % für Bestandsgebäude und 3 % für Neubauten ab 2023. Die deutsche AfA zieht also schneller.

Abgeschrieben wird in beiden Ländern nur das Gebäude. In Österreich gibt die Grundanteilverordnung 2016 den Anteil vor, der auf den Grund entfällt und abschreibungsfrei bleibt: 20 % in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 € pro m², sonst 30 % bei mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten und 40 % bei bis zu zehn. Der Rest ist Gebäude. Für Neubauten ist in den ersten beiden Jahren eine beschleunigte Abschreibung möglich, das Dreifache im ersten und das Doppelte im zweiten Jahr. Für besonders energieeffiziente Neubauten nach dem klimaaktiv-Standard gelten zusätzliche Regelungen. Wie die AfA in Deutschland funktioniert, steht im Beitrag AfA bei Vermietung.

Instandsetzung über 15 Jahre

Ein Detail, das die österreichische Rechnung eigen macht: Bestimmte Erhaltungsaufwendungen, die Instandsetzungen, musst du zwingend auf 15 Jahre verteilen, statt sie sofort abzusetzen. Das dämpft die steuerliche Wirkung größerer Sanierungen im Jahr der Ausgabe und zieht sie über mehr als ein Jahrzehnt.

Beim Verkauf: Immobilienertragsteuer statt Spekulationsfrist

Hier trennen sich die Länder am deutlichsten. In Deutschland ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. In Österreich gibt es diese Spekulationsfrist nicht. Auf den Veräußerungsgewinn fällt die Immobilienertragsteuer von 30 % an, unabhängig davon, wie lange du das Objekt gehalten hast.

Das verändert die Exit-Planung grundlegend. Wer in Deutschland auf die Zehn-Jahres-Frist hin plant, rechnet in Österreich von Anfang an mit einer Steuer auf den Gewinn. Über eine lange Haltedauer kann dieser eine Unterschied mehr ausmachen als die schnellere deutsche AfA einspart.

Liebhaberei: wann Verluste nicht zählen

Österreich erkennt Verluste aus Vermietung nur an, wenn über einen absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Bleibt eine Vermietung dauerhaft im Minus, stuft das Finanzamt sie als Liebhaberei ein, und die Verluste sind steuerlich nicht mehr abziehbar. Eine Kalkulation, die nur mit dauerhaften steuerlichen Verlusten funktioniert, trägt in Österreich also nicht.

Die GmbH-Variante

Kaufst du über eine vermögensverwaltende GmbH, greift statt der Einkommensteuer die Körperschaftsteuer. In Österreich liegt sie bei 23 %. Ob sich diese Struktur lohnt, hängt vom Einzelfall ab und gehört vor den Kauf, nicht danach.

Gemischte Portfolios rechnen

Wenn dein Portfolio Objekte in Deutschland und Österreich enthält, brauchst du für jedes die passende Steuerlogik. Kalkuro schaltet die Länderlogik pro Objekt um, von der Grunderwerbsteuer über die AfA bis zur Steuer beim Verkauf, und rechnet beide sauber nebeneinander.