Besichtigung: die 24-Punkte-Checkliste

Die Besichtigung ist der Moment, in dem du prüfst, was das Exposé verschweigt. Fotos zeigen die Sonnenseite, der Termin vor Ort zeigt den Rest. Wer strukturiert prüft, findet die teuren Punkte, bevor sie zu seinen werden. Diese Liste führt dich durch 24 Prüfpunkte in sechs Kategorien.

Nimm dir Zeit, mach Fotos und notiere zu jedem Punkt, was auffällt. Ein einziger übersehener Sanierungsstau kann die Rendite eines ganzen Jahres kosten.

Außen und Gebäude

1. Fassade auf Risse, Abplatzungen und Feuchteschäden prüfen.
2. Dach und Dachrinnen, soweit einsehbar, auf Alter und Zustand ansehen.
3. Fenster: Alter, Isolierverglasung, Dichtungen, Beschläge.
4. Balkone und Loggien auf Feuchtigkeit und Betonschäden prüfen.
5. Allgemeinen Pflegezustand des Gebäudes einschätzen.

Keller und Substanz

6. Keller auf Feuchtigkeit, Schimmelgeruch und Wasserränder prüfen.
7. Sichtbare Rohrleitungen auf Alter und Korrosion ansehen.
8. Dämmung von Kellerdecke und Leitungen prüfen.
9. Nach früheren Wasserschäden fragen und Spuren suchen.

Heizung und Energie

10. Heizungsart und Baujahr der Anlage erfragen.
11. Energieausweis zeigen lassen und Effizienzklasse notieren.
12. Art der Warmwasserbereitung prüfen.
13. Reale Verbrauchswerte der letzten Jahre erfragen.

Wohnung innen

14. Grundriss und Schnitt auf Vermietbarkeit prüfen.
15. Böden, Wände und Ecken auf Feuchtigkeit und Schimmel absuchen.
16. Elektrik ansehen: Sicherungskasten, Zustand, Anzahl der Steckdosen.
17. Bad und Küche auf Alter und anstehenden Erneuerungsbedarf prüfen.
18. Schallschutz und Fensterlage zur Straße einschätzen.

Gemeinschaft und WEG

19. Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen auf Zustand prüfen.
20. Höhe der Instandhaltungsrücklage und die letzten WEG-Protokolle erfragen.
21. Nach beschlossenen oder absehbaren Sanierungen und Sonderumlagen fragen.

Umfeld und Unterlagen

22. Lage prüfen: Lärm, Anbindung, Nachbarschaft, Leerstand im Umfeld.
23. Bei vermieteten Objekten den Mietvertrag und die Miethistorie ansehen.
24. Unterlagen anfordern: Teilungserklärung, Protokolle, Nebenkostenabrechnungen.

Rote Flaggen: wann du besser gehst

Manche Funde sind Verhandlungssache, andere ein Grund, das Objekt ziehen zu lassen. Auf diese Signale solltest du besonders achten:

• Feuchtigkeit oder Schimmel in Keller oder Wänden, deren Ursache niemand benennen kann.
• Eine leere oder fast leere Instandhaltungsrücklage bei gleichzeitig altem Gebäude.
• Eine bereits beschlossene Sonderumlage, die im Exposé nicht auftaucht.
• Protokolle der Eigentümerversammlung, die von Streit, Sanierungsstau oder wiederkehrenden Problemen erzählen.

Keiner dieser Punkte ist automatisch ein Ausschlussgrund. Aber jeder gehört als Kosten oder Risiko in deine Rechnung, bevor du ein Gebot abgibst.

Nach der Besichtigung: sauber dokumentieren

Der beste Zeitpunkt, eine Besichtigung auszuwerten, ist sofort danach, solange der Eindruck frisch ist. Halte zu jedem Punkt fest, was dir aufgefallen ist, und ordne es in drei Kategorien: unproblematisch, verhandelbar, Kostenrisiko. Aus der dritten Kategorie werden die Zahlen, die in deine Kalkulation zurückfließen. Ein zweiter Termin zu einer anderen Tageszeit lohnt sich fast immer, weil Lärm, Licht und Umfeld dann ehrlicher sind.

Von der Notiz zur Rechnung

Eine Besichtigung ist erst dann etwas wert, wenn ihre Ergebnisse in die Kalkulation zurückfließen. Eine alte Heizung, eine dünne Rücklage oder eine absehbare Sonderumlage gehören als Kosten in deine Rechnung, nicht in den Hinterkopf. Was ein Exposé sonst noch überspringt, steht im Beitrag Was Exposés verschweigen.

Kalkuro bringt diese Checkliste als Prüfpunkte mit, zweisprachig und mit Fortschritt, samt PDF für den Termin vor Ort. Auffälligkeiten aus der Besichtigung kannst du direkt in die Rendite-Rechnung übernehmen.