Was die Bank sehen will

Die Finanzierung entscheidet über deinen Kauf, oft mehr als der Kaufpreis selbst. Wer gut vorbereitet ins Bankgespräch geht, bekommt schneller eine Zusage und bessere Konditionen. Die gute Nachricht: Eine Bank denkt in nur zwei Fragen. Wer beide vorab beantwortet, macht dem Berater die Arbeit leicht und sich selbst das Leben.

Die zwei Fragen der Bank

Jede Immobilienfinanzierung dreht sich um zwei Dinge:

• Ist das Objekt sein Geld wert? Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt, und finanziert einen Anteil davon. Zustand, Lage und Vermietbarkeit fließen hier ein.
• Kannst du den Kredit bedienen? Das ist die Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank vergleicht deine Einnahmen mit deinen Ausgaben und dem künftigen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung.

Alles, was du mitbringst, sollte auf eine dieser beiden Fragen einzahlen.

Was in die Selbstauskunft gehört

Die Selbstauskunft beantwortet die zweite Frage. Sie zeigt der Bank deine finanzielle Lage:

• Einkommen aus Beruf und bestehender Vermietung
• Vorhandenes Vermögen und Eigenkapital für den Kauf
• Laufende Verbindlichkeiten und Verpflichtungen
• Bestehende Immobilien mit aktuellen Werten und Restschulden

Je vollständiger und ehrlicher dieses Bild ist, desto weniger Rückfragen entstehen. Eigenkapital ist dabei kein Nebenpunkt: Wer die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises aus eigener Tasche trägt, senkt das Risiko der Bank und damit den Zins.

Was das Objekt-Blatt zeigen sollte

Die erste Frage beantwortest du mit einem klaren Objekt-Überblick. Sinnvoll auf einer Seite:

• Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition
• Kaltmiete und die wichtigsten Kennzahlen, darunter der Kaufpreisfaktor
• Der Cashflow nach Kapitaldienst, damit die Bank die Tragfähigkeit sofort sieht
• Ein bis zwei Objektfotos und der Name des Antragstellers

Wichtig ist der Ton der Zahlen. Konservativ gerechnete Werte, die auch bei Leerstand oder steigenden Zinsen tragen, überzeugen einen Kreditgeber mehr als eine schöngerechnete Bestleistung. Wie du diese Kennzahlen sauber herleitest, steht im Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung berechnen.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Zwei Begriffe entscheiden über deinen Zins. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft und vorsichtig zutraut. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, oft mit einem Abschlag von zehn Prozent oder mehr. Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Beleihungswerts, den dein Darlehen ausmacht.

Die Regel ist einfach: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser dein Zins. Wer viel Eigenkapital einbringt und damit unter bestimmte Schwellen rutscht, etwa unter 80 oder 60 Prozent, bekommt spürbar bessere Konditionen. Eigenkapital wirkt hier doppelt: Es senkt die Darlehenssumme und den Zinssatz zugleich.

Konditionen, auf die es ankommt

Der Nominalzins ist nur ein Teil des Bildes. Vergleichen solltest du den effektiven Jahreszins, die Länge der Zinsbindung, die anfängliche Tilgung und die Möglichkeit von Sondertilgungen. Eine lange Zinsbindung kostet etwas mehr, kauft dir aber Sicherheit gegen steigende Zinsen. Ein Recht auf Sondertilgungen gibt dir Spielraum, ohne dich zu binden. Diese Punkte gehören auf deine Liste, bevor du ins Gespräch gehst, damit du über Konditionen verhandelst und nicht nur über den Zins.

Warum ein Ein-Seiten-Report hilft

Ein Berater sieht viele Anfragen. Wer mit einem aufgeräumten Blatt kommt, das beide Fragen auf einen Blick beantwortet, hebt sich ab und signalisiert Vorbereitung. Das beschleunigt nicht nur die Bearbeitung, es verändert auch die Gesprächsebene: Du diskutierst über Konditionen, nicht über fehlende Unterlagen.

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