Die 15-%-Regel bei Sanierung

Du kaufst eine Wohnung und renovierst sie. Ob du diese Kosten sofort von der Steuer absetzen darfst oder über Jahrzehnte abschreiben musst, hängt an einer einzigen Grenze. Wer sie übersieht, streckt die steuerliche Wirkung seiner Sanierung von einem Jahr auf mehr als drei Jahrzehnte. Das ist die 15-%-Regel, und sie ist eine der teuersten Fallen für frisch gebackene Vermieter.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Steuerlich gibt es zwei Arten, Geld in eine Immobilie zu stecken. Erhaltungsaufwand hält das Objekt instand, etwa ein neuer Anstrich oder eine reparierte Heizung. Ihn darfst du im Jahr der Ausgabe voll als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten dagegen schaffen etwas Neues oder heben den Standard deutlich. Sie werden aktiviert und nur über die Abschreibung geltend gemacht, also über 33 bis 50 Jahre verteilt.

Der Unterschied entscheidet, ob eine Ausgabe dir sofort Steuern spart oder erst über Jahrzehnte.

Was die 15-%-Regel besagt

Hier greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Führst du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Folge: Sie sind nicht mehr sofort abziehbar, sondern müssen aktiviert und abgeschrieben werden.

Drei Details sind wichtig:

• Die Frist von drei Jahren läuft ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, nicht ab dem Notartermin.
• Die 15 % beziehen sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Der Grundstücksanteil zählt nicht mit.
• Gerechnet wird netto, ohne Umsatzsteuer.

Reine, jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen bleiben außen vor. Und Kosten, die vor dem Erwerb anfallen, fallen nicht unter die Regel.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, der Gebäudeanteil deiner Wohnung beträgt 240.000 €. Dann liegt die Grenze bei 15 %, also 36.000 € netto.

Sanierst du innerhalb der ersten drei Jahre für 40.000 € netto, überschreitest du die Grenze. Damit werden nicht nur die 4.000 € über der Grenze aktiviert, sondern der gesamte Betrag von 40.000 €. Statt die Summe sofort abzusetzen, schreibst du sie mit dem Gebäude ab.

Der Unterschied in Zahlen, bei einem Grenzsteuersatz von 42 %:

• Sofortabzug: 40.000 € × 42 % = 16.800 € Steuerersparnis, im selben Jahr.
• Über die AfA: 40.000 € × 2 % = 800 € Abschreibung pro Jahr, also rund 336 € Steuerwirkung jährlich.

Aus einer sofortigen Entlastung von 16.800 € wird ein dünner Strom von gut 300 € pro Jahr über Jahrzehnte. Dieselbe Sanierung, ein anderes Timing, ein völlig anderer Steuereffekt.

Wie du die Falle vermeidest

Es gibt drei saubere Wege. Erstens: In den ersten drei Jahren unter der 15-%-Grenze bleiben und größere Maßnahmen danach angehen. Zweitens: Dringende, aber teure Sanierungen mit dem Verkäufer vor dem Kauf klären, denn Kosten vor dem Erwerb fallen nicht unter die Regel. Drittens: Maßnahmen bewusst über die Dreijahresfrist hinaus staffeln.

Entscheidend ist, die Grenze vor der ersten Rechnung zu kennen, nicht danach. Weil die Regel nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip wirkt, kann ein einziger Euro über der Grenze den vollen Betrag in die Abschreibung zwingen.

Rechne die Grenze mit

Kalkuro prüft im Sanierungsplaner die 15-%-Regel für deutsche Objekte automatisch und zeigt dir, wie viel Sanierungsvolumen in den ersten drei Jahren noch als Sofortabzug zählt. So planst du die Reihenfolge deiner Maßnahmen, bevor der Handwerker kommt. Wie sich die Kosten danach in der Prognose niederschlagen, siehst du in der Rendite-Rechnung.